Révision annuelle du loyer : calcul IRL, conditions et exemples

La révision annuelle du loyer permet d'adapter un loyer à l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL). Elle suppose une clause du bail et le respect des restrictions applicables au logement : un résultat de calcul ne suffit pas à autoriser une hausse.

Ce guide concerne les locations privées vides ou meublées constituant la résidence principale du locataire en France, hors régimes particuliers. Il distingue la révision annuelle d'une réévaluation au renouvellement ou d'une majoration liée à des travaux.

1. Vérifier que le bail autorise la révision

Commencez par retrouver la clause de révision, la date prévue et le trimestre de référence. Sans clause, le bailleur ne peut pas appliquer une révision annuelle IRL. Si la clause existe sans fixer de date, la révision intervient au terme de chaque année du contrat. Si le trimestre n'est pas précisé, la référence est le dernier indice publié à la signature du bail.

Notre guide des mentions et clauses du bail explique la différence entre une règle qui s'applique automatiquement et un mécanisme qui doit être prévu au contrat.

Avant de modifier le montant, distinguez les mécanismes possibles : Augmenter un loyer : IRL, travaux, relocation et renouvellement.

Le classement énergétique peut interdire une hausse : Logement classé F ou G : peut-on augmenter le loyer ?.

2. Contrôler les restrictions avant de calculer

La hausse est notamment interdite pour les logements classés F ou G concernés par le gel des loyers : contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 dans les cinq départements d'outre-mer concernés. Vérifiez le DPE applicable et la situation du contrat avant toute demande.

Le bail mobilité ne permet pas une révision en cours de bail. Les logements sociaux, conventionnés ou soumis à la loi de 1948 nécessitent une vérification de leur régime propre. Le calcul IRL ne remplace pas ces contrôles. Source : règles officielles de révision (opens in a new tab).

3. Choisir les deux indices comparables

Utilisez le trimestre de référence du bail pour l'année de révision et le même trimestre de l'année précédente. Ne comparez pas deux trimestres différents et ne prenez pas automatiquement le dernier indice paru le jour du calcul.

Choisissez aussi la série territoriale adaptée : continent, Corse ou départements d'outre-mer. Les valeurs publiées peuvent différer. Retrouvez les références dans la présentation officielle de l'IRL (opens in a new tab).

4. Appliquer la formule au loyer hors charges

Nouveau loyer = loyer actuel hors charges × nouvel IRL / ancien IRL.

Exemple pédagogique avec des indices fictifs, qui ne représentent pas une publication de l'Insee :

Si les provisions pour charges restent à 70 €, l'échéance devient 882 €. Les provisions ne sont pas multipliées automatiquement par l'IRL : elles suivent les dépenses prévisionnelles et la régularisation des charges. Un forfait de charges peut, dans les cas prévus par les textes et le contrat, suivre les conditions de révision du loyer ; ce n'est pas une provision.

Conservez les décimales pendant le calcul puis arrondissez le résultat final au centime. Le calculateur de révision du loyer aide à effectuer l'opération ; vérifiez toujours les données saisies et l'éligibilité juridique de la révision.

5. Demander la révision sans rattrapage rétroactif

Le bailleur dispose d'un an après la date de révision pour manifester sa volonté de l'appliquer. La révision prend effet à compter de la demande, sans rappel pour les mois précédents. Passé ce délai, la révision annuelle omise est perdue.

Exemple : pour une date de révision au 1er avril, une demande faite le 1er juillet ne permet pas de réclamer un supplément pour avril, mai et juin. Il ne faut pas non plus cumuler mécaniquement plusieurs hausses annuelles oubliées.

Adressez un écrit traçable indiquant la clause, les indices, le calcul, le nouveau loyer hors charges et la date d'effet. Gardez une copie et les éléments établissant la demande. Source : article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 (opens in a new tab).

6. Mettre à jour le suivi sans réécrire les anciens documents

Appliquez le montant à la période concernée et distinguez ce qui est demandé de ce qui est encaissé. Une révision ne justifie pas de modifier une quittance ancienne déjà conforme au paiement reçu. Consultez le guide des quittances de loyer pour garder une correspondance claire entre échéance, règlement et document.

Questions fréquentes

Faut-il signer un avenant chaque année ?

Une révision exercée conformément à une clause existante n'exige pas de recréer le bail. Il faut toutefois informer le locataire et conserver le calcul ; une modification dépassant ce mécanisme demande une analyse distincte.

Le locataire peut-il vérifier le montant ?

Oui. Il peut comparer la clause, les références territoriales, les deux indices et le loyer de départ, puis signaler une erreur par écrit. En cas de désaccord persistant, l'ADIL peut orienter les parties.

Peut-on appliquer directement le pourcentage d'inflation ?

Non : le calcul utilise les deux valeurs de l'IRL correspondant au bail. Une inflation générale, une hausse de charges ou un loyer de voisinage ne constituent pas le même mécanisme.

Checklist avant envoi

• Clause et date de révision identifiées.
• Régime du bail et DPE vérifiés.
• Même trimestre et bonne série territoriale.
• Calcul hors provisions et arrondi final contrôlés.
• Demande dans le délai, sans rétroactivité.
• Justificatifs conservés avec les documents du bail.

Vérification éditoriale : 29 octobre 2026. Informations générales sur le droit français, à adapter au contrat et à la situation du logement.