Dépôt de garantie : montant, versement et restitution
Introduction
Le dépôt de garantie est une somme versée au début de certaines locations afin de garantir l’exécution des obligations du locataire.
<!-- contextual-links -->Pour approfondir ce sujet, consultez également Dépôt de garantie : quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer ?, État des lieux de sortie : checklist complète pour bien préparer le départ et État des lieux : que faire en cas de désaccord entre propriétaire et locataire ?.
Il est souvent appelé, à tort, « caution ». Pourtant, ces deux notions sont différentes :
- le dépôt de garantie est une somme d’argent versée au bailleur ;
- la caution est une personne ou un organisme qui s’engage à payer certaines sommes si le locataire ne respecte pas ses obligations.
Le dépôt de garantie accompagne donc une grande partie de la vie du bail : il peut être versé à la signature, conservé pendant toute la location, puis restitué au départ du locataire, éventuellement après certaines retenues justifiées.
À retenir : pour une location vide constituant la résidence principale, le dépôt de garantie est en principe limité à un mois de loyer hors charges. Pour une location meublée constituant la résidence principale, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
1. À quoi sert le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie sert à garantir l’exécution des obligations locatives du locataire.
À la fin du bail, il peut notamment permettre au propriétaire de couvrir certaines sommes restant dues, sous réserve qu’elles soient justifiées.
Il peut par exemple s’agir :
- de loyers ou charges restant dus ;
- de dégradations imputables au locataire ;
- de réparations locatives non réalisées ;
- de certaines sommes dont le bailleur pourrait être tenu à la place du locataire.
Le dépôt de garantie n’est donc pas un paiement supplémentaire acquis au propriétaire.
La somme doit être restituée au locataire à la fin de la location, après déduction éventuelle des retenues autorisées et dûment justifiées.
2. Quel montant peut demander le propriétaire pour une location vide ?
Pour les locations vides relevant de la loi du 6 juillet 1989, l’article 22 prévoit que le dépôt de garantie ne peut pas dépasser un mois de loyer en principal, c’est-à-dire hors charges.
Exemple
Loyer mensuel : 900 €
Charges : 100 €
Le dépôt de garantie maximal est :
900 €
et non 1 000 €.
Le montant des charges ne doit donc pas être ajouté au plafond du dépôt de garantie.
3. Quel montant pour une location meublée ?
Pour une location meublée constituant la résidence principale du locataire, l’article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une règle différente.
Le dépôt de garantie peut atteindre deux mois de loyer en principal, hors charges.
Exemple
Loyer mensuel : 900 €
Charges : 100 €
Le dépôt de garantie maximal peut atteindre :
1 800 €
Le plafond dépend donc notamment du type de bail.
4. Peut-on demander un dépôt de garantie avec un bail mobilité ?
Non.
Pour le bail mobilité, l’article 25-17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.
Il ne faut donc pas appliquer automatiquement la règle des deux mois propre à la location meublée classique à un bail mobilité.
Le type de contrat doit toujours être identifié avant de déterminer si un dépôt peut être demandé et dans quelle limite.
5. Quand le dépôt de garantie est-il versé ?
Lorsque le bail prévoit un dépôt de garantie, celui-ci est généralement versé au moment de la signature du contrat de location.
L’article 22 précise qu’il peut être versé :
- directement par le locataire ;
- ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Certains dispositifs peuvent notamment aider le locataire à financer cette somme.
Le montant du dépôt de garantie doit être indiqué dans le bail lorsqu’il est prévu.
6. Peut-on demander un dépôt si plusieurs mois de loyer sont payés d’avance ?
Pas toujours.
L’article 22 prévoit qu’un dépôt de garantie ne peut pas être demandé lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois.
Par exemple, lorsque le contrat prévoit un paiement trimestriel d’avance, le bailleur ne peut en principe pas ajouter un dépôt de garantie.
Toutefois, si le locataire demande ensuite à bénéficier du paiement mensuel du loyer dans les conditions prévues par la loi, le bailleur peut alors exiger un dépôt de garantie.
7. Le dépôt de garantie peut-il être augmenté pendant le bail ?
Non.
Le montant du dépôt de garantie ne doit faire l’objet d’aucune révision pendant l’exécution du contrat, y compris lors de son renouvellement.
Même si le loyer augmente au fil du temps, le propriétaire ne peut donc pas demander chaque année au locataire de compléter le dépôt de garantie pour le remettre au niveau du nouveau loyer.
8. Le dépôt de garantie produit-il des intérêts pour le locataire ?
Non dans le régime prévu par l’article 22.
Le montant du dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire pendant la durée du bail.
Le propriétaire doit néanmoins être en mesure de restituer la somme due au moment du départ du locataire.
9. Le locataire peut-il utiliser son dépôt de garantie pour payer le dernier loyer ?
Le locataire ne peut pas décider unilatéralement de ne pas régler son dernier loyer au motif que le propriétaire détient déjà un dépôt de garantie.
Le loyer et le dépôt de garantie correspondent en effet à deux obligations distinctes :
- le locataire doit payer le loyer et les charges prévus par le bail ;
- le bailleur doit restituer le dépôt de garantie à la fin de la location, après application éventuelle des retenues légalement justifiées.
Le dépôt de garantie ne constitue donc pas, par principe, une avance sur le dernier mois de loyer.
Une compensation peut toutefois être convenue entre les parties
La situation est différente lorsque le locataire demande expressément au bailleur de compenser tout ou partie du solde de loyer avec la somme que le bailleur devra lui restituer au titre du dépôt de garantie, et que le bailleur accepte cette demande.
Le Code civil permet aux parties de convenir librement d’éteindre leurs obligations réciproques par compensation.
Dans ce cas, il ne s’agit pas pour le propriétaire de « retenir le dernier loyer sur le dépôt de garantie ».
Il s’agit d’une compensation conventionnelle entre deux sommes réciproquement dues, acceptée par les deux parties.
Cette distinction est importante.
Exemple
Le locataire a versé à son entrée dans les lieux :
- dépôt de garantie : 1 300 €.
À la fin du bail, il reste :
- solde de loyer à payer : 136 €.
Le locataire peut demander au bailleur que les 136 € restant dus au titre du loyer soient compensés avec le dépôt de garantie devant lui être restitué.
Si le bailleur accepte cette demande, les deux obligations s’éteignent à hauteur de 136 €.
Le dépôt de garantie restant à régulariser devient alors :
1 300 € - 136 € = 1 164 €
Ce montant de 1 164 € reste ensuite soumis aux règles normales de restitution du dépôt de garantie et, le cas échéant, aux autres retenues dûment justifiées.
Pourquoi formaliser cette compensation par écrit ?
Il est fortement recommandé de conserver un accord écrit afin d’éviter toute ambiguïté ultérieure.
Le document peut par exemple être intitulé :
« Demande de compensation entre le solde de loyer et le dépôt de garantie »
Il devrait notamment préciser :
- l’identité du bailleur et du locataire ;
- le logement et le bail concernés ;
- le montant initial du dépôt de garantie ;
- le montant exact du loyer ou des charges restant dus ;
- la demande expresse du locataire de procéder à la compensation ;
- l’acceptation expresse du bailleur ;
- le montant compensé ;
- le solde du dépôt de garantie restant à restituer ou à régulariser ;
- la date de l’accord ;
- les signatures des parties.
Il est également utile de préciser que cette compensation ne constitue pas, sauf accord contraire, une renonciation du bailleur à effectuer d’autres retenues qui seraient ultérieurement justifiées dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie.
Compensation et retenue : ne pas les confondre
La distinction peut être résumée ainsi :
| Situation | Nature |
|---|---|
| Le locataire décide seul de ne pas payer son dernier loyer | Absence de paiement du loyer |
| Le bailleur déduit une somme justifiée lors de la restitution | Retenue sur le dépôt de garantie |
| Le locataire demande d’utiliser une partie du dépôt pour éteindre un solde de loyer et le bailleur accepte | Compensation conventionnelle |
Dans le dernier cas, le terme compensation est donc préférable au terme retenue.
La somme correspondant au loyer n’est pas déduite unilatéralement par le propriétaire : les deux parties conviennent que leurs créances réciproques s’éteignent à due concurrence.
10. Quand commence le délai de restitution ?
Le délai de restitution commence à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire dans les conditions prévues par la loi.
La date de fin du bail ou la date de l’état des lieux ne constitue donc pas nécessairement à elle seule le point de départ du délai.
Lors de la restitution des clés, le locataire doit également communiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile.
Cette information est notamment importante pour la restitution de la somme et l’application éventuelle des pénalités de retard.
11. Quel délai si l’état des lieux de sortie est conforme ?
Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de un mois à compter de la remise des clés.
Cela ne signifie pas nécessairement que la totalité de la somme doit toujours être restituée sans vérification.
Certaines sommes restant dues peuvent encore être déduites lorsqu’elles sont prévues par la loi et correctement justifiées.
12. Quel délai si l’état des lieux de sortie présente des différences ?
Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai maximal de restitution passe à deux mois à compter de la remise des clés.
Ce délai permet notamment au propriétaire d’évaluer et de justifier certaines retenues liées aux dégradations éventuelles.
Il ne permet toutefois pas d’effectuer des retenues arbitraires.
Toute somme conservée doit pouvoir être justifiée.
13. Quelles sommes peuvent être retenues ?
L’article 22 permet notamment de déduire :
- les sommes restant dues au bailleur ;
- les sommes dont celui-ci pourrait être tenu à la place du locataire ;
à condition que ces sommes soient dûment justifiées.
Selon les situations, les justificatifs peuvent comprendre par exemple :
- les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- des photographies ;
- des factures ;
- des devis ;
- des justificatifs de loyers ou charges impayés ;
- d’autres éléments permettant d’établir la somme réclamée.
Le dépôt de garantie ne doit pas devenir un montant forfaitaire permettant de facturer librement une remise en état du logement.
14. Peut-on retenir le coût de la vétusté ?
Une retenue pour dégradation ne doit pas être confondue avec l’usure normale du logement liée au temps et à un usage normal.
L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie jouent donc un rôle essentiel pour distinguer :
- une dégradation imputable au locataire ;
- une évolution normale de l’état du logement.
Cette question peut devenir complexe selon la nature de l’équipement, son ancienneté et les circonstances.
Il est important de documenter l’état du logement avec précision plutôt que de se limiter à une appréciation générale.
15. Pourquoi l’état des lieux est-il essentiel pour restituer le dépôt ?
L’état des lieux permet de disposer d’un point de comparaison entre l’entrée et la sortie du locataire.
Il peut décrire :
- les murs ;
- les sols ;
- les plafonds ;
- les équipements ;
- les compteurs ;
- le mobilier en location meublée ;
- les éventuelles anomalies ou dégradations.
Des descriptions précises et, lorsque cela est pertinent, des photographies facilitent considérablement la comparaison au moment du départ.
Un état des lieux trop vague rend au contraire les discussions plus difficiles.
16. Peut-on conserver une partie du dépôt pour les charges de copropriété ?
Oui dans certaines situations.
Lorsque le logement se situe dans un immeuble collectif, le bailleur peut établir un arrêté provisoire des comptes et conserver une provision jusqu’à l’arrêté annuel définitif des comptes de l’immeuble.
Cette provision doit être justifiée et ne peut pas dépasser 20 % du montant du dépôt de garantie.
La régularisation définitive doit ensuite intervenir dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes.
Les parties peuvent également convenir de solder immédiatement les comptes sans attendre cette approbation.
17. Que se passe-t-il si le dépôt est rendu en retard ?
Lorsque le dépôt de garantie restant dû au locataire n’est pas restitué dans le délai légal, l’article 22 prévoit une majoration.
Elle est égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Exemple simplifié
Loyer hors charges : 900 €
La majoration correspondant à une période mensuelle de retard est :
90 €
Cette majoration ne s’applique toutefois pas lorsque le retard résulte du fait que le locataire n’a pas communiqué l’adresse de son nouveau domicile lors de la remise des clés.
18. Exemple de restitution sans retenue
Un locataire avait versé un dépôt de garantie de 900 €.
À son départ :
- l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;
- aucun loyer ou charge ne reste dû ;
- aucune autre somme justifiée n’est à retenir.
Le propriétaire doit restituer :
900 €
Le délai maximal est alors d’un mois à compter de la remise des clés.
19. Exemple de restitution avec retenue
Dépôt initial : 900 €
Le propriétaire constate une dégradation imputable au locataire et dispose d’un justificatif pour une réparation de 180 €.
Si aucune autre somme n’est due :
900 € - 180 € = 720 €
Le propriétaire restitue 720 € et doit pouvoir justifier les 180 € retenus.
La réalité d’une situation précise dépend toutefois des éléments du dossier, notamment des états des lieux et des justificatifs.
20. Dépôt de garantie et caution : quelle différence ?
Ces deux termes sont souvent confondus dans le langage courant.
Dépôt de garantie
C’est une somme d’argent versée au propriétaire au début de la location.
Caution
Il s’agit d’une personne physique ou morale qui s’engage à répondre de certaines obligations du locataire en cas de défaillance de celui-ci.
Dire « j’ai versé une caution de 900 € » est donc courant, mais juridiquement il s’agit généralement d’un dépôt de garantie.
21. Que se passe-t-il si le logement change de propriétaire ?
Si le logement est vendu ou transmis pendant la location, l’obligation de restituer le dépôt de garantie incombe au nouveau propriétaire au moment du départ du locataire.
Le locataire ne doit donc pas nécessairement réclamer la somme à l’ancien bailleur.
Les accords éventuels entre ancien et nouveau propriétaire concernant le transfert de la somme ne modifient pas cette obligation vis-à-vis du locataire.
22. Bonnes pratiques pour le propriétaire
Une bonne gestion du dépôt de garantie commence dès l’entrée du locataire.
Il est utile de :
- indiquer clairement le montant dans le bail ;
- enregistrer la date et le mode de paiement ;
- conserver la preuve du versement ;
- réaliser un état des lieux d’entrée détaillé ;
- conserver les documents liés au bail ;
- enregistrer précisément la remise des clés à la sortie ;
- comparer les états des lieux d’entrée et de sortie ;
- documenter toute retenue ;
- formaliser par écrit toute compensation conventionnelle avec un solde de loyer ;
- calculer clairement le montant restitué ;
- conserver une trace de la restitution au locataire.
23. Comment Homellya peut aider à suivre le dépôt de garantie ?
Dans une gestion locative dématérialisée, le dépôt de garantie ne devrait pas rester une simple ligne oubliée dans un tableau ou un virement difficile à retrouver plusieurs années plus tard.
Homellya permet de centraliser les informations du bail et les documents associés à la location.
Le propriétaire peut ainsi conserver un historique cohérent autour du dossier du locataire et retrouver plus facilement les informations nécessaires au moment de son départ.
Lorsque la restitution est effectuée, un document dédié permet également de formaliser le montant du dépôt initial, les éventuelles retenues et le montant finalement restitué.
Lorsque bailleur et locataire conviennent d’une compensation entre un solde de loyer et le dépôt de garantie, cette opération peut également être documentée afin de distinguer clairement la compensation convenue des retenues éventuellement appliquées lors de la restitution.
Cette organisation permet de relier la restitution au bail et au dossier concerné plutôt que de gérer l’opération séparément.
Questions fréquentes
Quel est le montant maximal du dépôt de garantie pour un logement vide ?
Pour les locations vides relevant de la loi du 6 juillet 1989, il est limité à un mois de loyer hors charges.
Quel est le montant maximal pour un logement meublé ?
Pour une location meublée constituant la résidence principale, il peut atteindre deux mois de loyer hors charges.
Peut-on demander un dépôt de garantie dans un bail mobilité ?
Non. L’article 25-17 interdit au bailleur d’exiger un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail mobilité.
Le propriétaire peut-il augmenter le dépôt de garantie lorsque le loyer augmente ?
Non. Le montant ne doit pas être révisé pendant le bail ni lors de son renouvellement.
Quel est le délai pour rendre le dépôt de garantie ?
Le délai maximal est généralement d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois lorsqu’il ne l’est pas. Le délai court à compter de la remise des clés.
Peut-on faire des retenues sur le dépôt ?
Oui, notamment pour certaines sommes restant dues ou certaines dégradations imputables au locataire, mais les retenues doivent être dûment justifiées.
Peut-on utiliser le dépôt de garantie pour payer le dernier loyer si le propriétaire est d’accord ?
Oui, une compensation peut être convenue entre le locataire et le bailleur.
Le locataire ne peut pas l’imposer unilatéralement. En revanche, les parties peuvent formaliser un accord par lequel tout ou partie du solde de loyer est compensé avec la somme due au locataire au titre du dépôt de garantie.
Il est recommandé de préciser par écrit le montant compensé et le solde du dépôt restant à régulariser.
Quelle différence entre une compensation et une retenue sur le dépôt de garantie ?
Une retenue est une somme déduite par le bailleur lors de la restitution lorsqu’elle est légalement justifiée.
Une compensation conventionnelle résulte d’un accord entre le locataire et le bailleur afin d’éteindre à due concurrence deux obligations réciproques, par exemple un solde de loyer et une partie du dépôt devant être restitué.
Peut-on retenir une partie du dépôt en attendant la régularisation des charges ?
Dans un immeuble collectif, une provision dûment justifiée pouvant aller jusqu’à 20 % du dépôt peut être conservée jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, dans les conditions prévues par la loi.
Que risque le propriétaire s’il restitue le dépôt trop tard ?
La somme restant due peut être majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard, sauf notamment lorsque le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse comme prévu.
Points clés à retenir
- Le dépôt de garantie n’est pas la même chose qu’une caution.
- En location vide, son montant est en principe limité à un mois de loyer hors charges.
- En location meublée résidence principale, il peut atteindre deux mois hors charges.
- Aucun dépôt ne peut être exigé pour un bail mobilité.
- Le dépôt n’est pas révisé pendant la location.
- Le locataire ne peut pas imputer unilatéralement son dernier loyer sur le dépôt de garantie.
- Une compensation entre un solde de loyer et le dépôt peut toutefois être convenue avec l’accord exprès du bailleur.
- Une compensation conventionnelle ne doit pas être confondue avec une retenue sur le dépôt de garantie.
- La restitution intervient généralement sous un ou deux mois après la remise des clés selon l’état des lieux.
- Toute retenue doit être justifiée.
- Une provision maximale de 20 % peut être conservée dans certaines copropriétés pour la régularisation des charges.
- Un retard de restitution peut entraîner une majoration de 10 % du loyer hors charges par période mensuelle commencée.
Conclusion
Le dépôt de garantie est un élément important du bail, mais son fonctionnement est strictement encadré.
Le propriétaire doit déterminer le bon montant selon le type de location, conserver une trace du versement et préparer dès l’entrée les éléments qui permettront une restitution claire à la fin du contrat.
Au départ du locataire, la comparaison des états des lieux, le suivi des éventuelles sommes restant dues et la qualité des justificatifs sont déterminants.
Lorsqu’un solde de loyer subsiste, il faut également distinguer deux situations : le locataire ne peut pas décider seul de l’imputer sur le dépôt, mais une compensation conventionnelle peut être mise en place si le bailleur et le locataire l’acceptent expressément.
Une gestion centralisée permet de conserver le bail, les états des lieux, le dépôt versé, les éventuels accords de compensation et les éléments de restitution dans un même dossier afin de limiter les oublis et les erreurs.
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Sources juridiques
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 22.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-6 relatif aux locations meublées.
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 25-17 relatif au bail mobilité.
- Code civil, articles 1347 à 1348-2 relatifs à la compensation, notamment l’article 1348-2 relatif à la compensation conventionnelle.
- Service-Public.fr, « Dépôt de garantie dans un bail d’habitation ».
Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.