État des lieux de sortie : checklist complète pour bien préparer le départ

Introduction

L’état des lieux de sortie marque la fin de la location. Réalisé lors de la restitution des clés, il décrit l’état du logement et permet de le comparer avec l’état des lieux d’entrée.

Pour approfondir les points abordés ci-dessous, consultez aussi État des lieux d’entrée vs sortie : quelles différences ?, Dépôt de garantie : quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer ? et État des lieux : que faire en cas de désaccord entre propriétaire et locataire ?.

Cette comparaison est essentielle pour distinguer ce qui relève de l’usure normale et de la vétusté de ce qui peut correspondre à une dégradation survenue pendant la location.

Un état des lieux de sortie réussi se prépare souvent plusieurs jours avant le rendez-vous : nettoyage, vérification des équipements, petites réparations relevant de l’entretien courant, contrôle des clés et préparation des relevés de compteurs.

À retenir : le locataire n’a pas à rendre le logement « comme neuf ». Il doit le restituer correctement entretenu, tandis que la vétusté liée au temps et à l’usage normal doit être distinguée des dégradations.

1. À quoi sert l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie permet de constater l’état du logement au moment où le locataire le restitue. Il sert notamment à comparer la situation avec l’entrée et à identifier :

les éléments restés dans un état comparable ;
les évolutions normales liées au temps et à l’usage ;
les éventuelles dégradations apparues pendant la location ;
les équipements ou éléments manquants ;
les réparations ou améliorations intervenues pendant le bail.

Il joue également un rôle important lors de la restitution du dépôt de garantie.

2. Quand doit-il être réalisé ?

Pour les locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux de sortie est établi lors de la restitution des clés. Il est réalisé contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire, ou par un tiers mandaté.

En pratique, le logement devrait être entièrement libéré des effets personnels, accessible dans toutes ses parties et suffisamment nettoyé pour permettre un constat précis.

3. Quelles informations doivent figurer à la sortie ?

Le décret du 30 mars 2016 prévoit plusieurs informations communes aux états des lieux d’entrée et de sortie : type d’état des lieux, date, localisation, identité des parties, relevés de compteurs le cas échéant, détail des clés et moyens d’accès, description précise des locaux et équipements, signatures.

À la sortie doivent également figurer notamment :

l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire ;
la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
le cas échéant, les évolutions constatées depuis l’entrée.

4. Pourquoi comparer avec l’état des lieux d’entrée ?

Une trace, une rayure ou un défaut ne peut pas être interprété correctement sans vérifier s’il existait déjà à l’entrée.

Le décret prévoit que la forme des documents doit permettre la comparaison entre l’entrée et la sortie. La bonne question n’est donc pas « le logement est-il parfait ? », mais plutôt « comment son état a-t-il évolué depuis l’entrée ? ».

5. Prévenir le locataire avant l’état des lieux : une bonne pratique

Il est utile d’envoyer au locataire une checklist quelques jours ou semaines avant son départ afin qu’il puisse préparer sereinement le logement.

Cette checklist peut lui rappeler de :

vider entièrement le logement ;
nettoyer les différentes pièces ;
dégraisser la cuisine ;
détartrer les équipements sanitaires ;
vérifier les petites réparations relevant de l’entretien courant ;
examiner les trous et fixations laissés dans les murs ;
remplacer les petits éléments détériorés dont il a effectivement la charge ;
vérifier les équipements fournis ;
rassembler toutes les clés, badges et télécommandes ;
préparer sa nouvelle adresse.

L’objectif n’est pas d’exiger une remise à neuf, mais d’éviter que des éléments simples d’entretien soient découverts seulement le jour du rendez-vous.

6. Le logement doit-il être nettoyé avant la sortie ?

Oui, il est recommandé de restituer un logement correctement entretenu et nettoyé. Le décret relatif aux réparations locatives prévoit notamment différentes obligations d’entretien courant et de maintien en état de propreté.

Un logement très sale, gras ou entartré peut rendre l’évaluation plus difficile et faire apparaître des différences qui auraient pu être corrigées par un entretien normal.

7. Checklist de nettoyage général

sols aspirés puis nettoyés ;
plinthes dépoussiérées ;
portes et poignées nettoyées ;
interrupteurs nettoyés ;
placards, étagères et tiroirs vidés et nettoyés ;
fenêtres et rebords accessibles nettoyés ;
radiateurs dépoussiérés ;
traces facilement nettoyables retirées ;
déchets et affaires personnelles évacués.

Le nettoyage ne doit pas servir à masquer une dégradation : il doit permettre d’apprécier l’état réel du logement.

8. Cuisine : les points à ne pas oublier

La cuisine mérite une attention particulière. Vérifier notamment :

plan de travail, évier et robinetterie ;
crédence et murs proches de la zone de cuisson ;
plaques de cuisson ;
four ;
hotte et filtres accessibles ;
réfrigérateur et congélateur ;
lave-vaisselle ;
intérieur et extérieur des meubles ;
poignées, sol et éclairages.

Lorsque les appareils appartiennent au logement, ils doivent être vidés, nettoyés et comparés à leur état initial.

9. Salle de bains et WC : attention au calcaire

Le nettoyage des dépôts de calcaire sur les éviers et appareils sanitaires fait partie des opérations mentionnées dans la liste des réparations locatives.

Avant le départ, vérifier notamment :

lavabo ou vasque ;
douche ou baignoire ;
robinetterie ;
parois de douche ;
carrelage et joints ;
WC et chasse d’eau ;
meubles et miroir ;
ventilation visible.

10. Faut-il reboucher les trous dans les murs ?

Le décret relatif aux réparations locatives mentionne le rebouchage des trous lorsqu’il est assimilable à une réparation compte tenu notamment de leur nombre, de leur dimension et de leur emplacement.

Il faut donc apprécier la situation au cas par cas. Les trous laissés par des cadres, étagères ou supports muraux méritent d’être vérifiés avant le départ. Lorsqu’un rebouchage est approprié, il doit être réalisé proprement afin de ne pas créer un nouveau défaut.

11. Faut-il repeindre le logement avant de partir ?

Pas systématiquement.

Une peinture ayant simplement vieilli au fil des années ne doit pas être assimilée automatiquement à une dégradation. Le locataire n’a pas à repeindre tout le logement uniquement pour lui redonner un aspect neuf.

En revanche, une détérioration particulière — forte tache, brûlure, peinture très endommagée par un événement imputable à l’occupant — peut nécessiter une analyse différente.

12. Faut-il remplacer ce qui a été cassé ?

Lorsqu’un petit élément a été détérioré pendant la location et que sa réparation ou son remplacement incombe au locataire, il peut être utile de le remettre en état avant l’état des lieux.

Selon les circonstances, cela peut concerner certaines poignées, clés perdues, petites pièces, flexibles de douche, ampoules ou éléments relevant de l’entretien courant.

En revanche, le locataire n’a pas à remplacer à neuf un équipement qui tombe en panne uniquement en raison de son âge, de sa vétusté ou d’un défaut relevant du bailleur.

13. Petites réparations : contrôle avant le rendez-vous

Quelques jours avant la sortie, vérifier :

ampoules et tubes lumineux ;
poignées et petites pièces accessibles ;
flexible de douche ;
joints manifestement détériorés ;
clés éventuellement manquantes ;
trous et fixations ;
portes et placards ;
mobilier fourni ;
appareils fournis lorsque leur fonctionnement peut être vérifié normalement.

L’objectif est de traiter les réparations qui relèvent effectivement du locataire, pas de lui transférer les réparations du propriétaire.

14. Fenêtres, volets, portes et placards

Tester les éléments mécaniques simples : poignées, serrures, fenêtres, volets, stores, rails de placards, charnières et tablettes.

Certaines menues réparations peuvent relever de l’entretien courant selon leur nature et l’origine du défaut.

15. Vétusté, usure normale et dégradation : comment les distinguer ?

Lors de l’état des lieux de sortie, toutes les différences avec l’état des lieux d’entrée ne constituent pas nécessairement des dégradations imputables au locataire.

Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Autrement dit, un logement occupé normalement pendant plusieurs années ne peut pas être attendu dans exactement le même état qu’au premier jour.

Exemples d’usure normale

Selon l’état initial du logement, sa durée d’occupation et les circonstances, peuvent notamment correspondre à une évolution normale :

une peinture qui a légèrement perdu de son éclat avec les années ;
de légères traces d’usage sur un mur ;
un parquet présentant une usure régulière dans les zones de passage ;
un revêtement de sol progressivement terni ;
des joints ayant naturellement vieilli ;
un équipement dont l’aspect ou les performances ont diminué avec son ancienneté ;
un meuble fourni présentant une usure cohérente avec plusieurs années d’utilisation normale.

Ces exemples ne constituent pas des règles automatiques : l’appréciation dépend notamment de l’état constaté à l’entrée, de l’ancienneté des éléments et de la durée de la location.

Exemples pouvant davantage correspondre à une dégradation

À l’inverse, certaines détériorations peuvent difficilement s’expliquer uniquement par le temps ou l’usage normal, par exemple :

un trou important ou de nombreux trous dans un mur ;
une porte cassée ;
un vitrage brisé ;
une brûlure sur un plan de travail ;
une importante tache permanente résultant d’un événement particulier ;
un équipement détérioré à la suite d’une mauvaise utilisation ;
un meuble fourni cassé.

L’origine de la détérioration reste toutefois essentielle : une panne due à l’ancienneté d’un équipement ne doit pas être assimilée automatiquement à une dégradation du locataire.

Pourquoi l’état des lieux d’entrée est déterminant

À l’entrée :

Parquet ancien — état d’usage — plusieurs rayures déjà visibles.

À la sortie :

Parquet ancien — état d’usage comparable — rayures déjà présentes, usure supplémentaire légère dans la zone de passage.

Cette situation est très différente de celle d’un parquet neuf à l’entrée qui présenterait à la sortie de profondes rayures ou plusieurs lames cassées.

La durée d’occupation compte également

Une même évolution peut être appréciée différemment après six mois ou après huit années d’occupation. Plus la location est longue, plus certains matériaux et équipements peuvent normalement présenter des signes d’usage.

Les parties peuvent, sous certaines conditions, convenir d’utiliser une grille de vétusté.

À retenir : l’état des lieux de sortie ne consiste pas à relever toutes les différences pour les facturer au locataire. Il faut déterminer si elles résultent du temps et d’un usage normal ou d’une détérioration qui ne peut pas être expliquée par la vétusté.

16. Le logement n’a pas à être rendu « à neuf »

Le référentiel reste l’état d’entrée, complété par la durée d’occupation et la vétusté. Une remise en état disproportionnée peut être inutile, voire créer de nouveaux défauts.

17. Location meublée : vérifier le mobilier

Reprendre l’inventaire initial et comparer chaque élément : lit, matelas, table, chaises, rangements, luminaires, réfrigérateur, équipements de cuisson, vaisselle, ustensiles et autres biens fournis.

18. Photographier le logement lors de la sortie

Les photographies peuvent compléter utilement la description des différences constatées. Elles sont particulièrement utiles pour les zones faisant l’objet d’un désaccord, les dégradations éventuelles et l’état des équipements.

Chaque photo devrait idéalement être rattachée à une pièce, un élément et une observation précise.

19. Relever les compteurs

Lorsque les conditions réglementaires sont réunies, enregistrer les relevés applicables au plus près de la restitution des clés : électricité, gaz, eau froide, eau chaude ou autres compteurs individuels.

20. Vérifier toutes les clés et moyens d’accès

Comparer les clés rendues avec la liste de l’entrée : porte principale, boîte aux lettres, cave, garage, badges, télécommandes et autres moyens d’accès.

21. Ne pas oublier la nouvelle adresse du locataire

L’état des lieux de sortie doit comporter l’adresse du nouveau domicile ou du lieu d’hébergement du locataire. Cette information est également utile dans le cadre de la restitution du dépôt de garantie.

22. Que faire en cas de désaccord ?

Il est préférable de décrire les faits de manière objective plutôt que d’attribuer immédiatement une responsabilité.

Parquet devant la fenêtre : trois rayures d’environ 20 cm, non mentionnées dans l’état des lieux d’entrée.

est plus exploitable que :

Parquet abîmé par le locataire.

Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, un commissaire de justice peut intervenir dans les conditions prévues par la loi.

23. État des lieux et dépôt de garantie

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai maximal de restitution du dépôt de garantie est en principe d’un mois à compter de la remise des clés, sous réserve des sommes éventuellement dues dans les conditions prévues par la loi.

Dans les autres cas relevant du régime général, ce délai maximal est de deux mois. Les retenues éventuelles doivent être justifiées.

Une différence entre entrée et sortie ne signifie pas automatiquement qu’elle est imputable au locataire : il faut notamment tenir compte de la vétusté et de l’origine de l’évolution.

24. Checklist 7 jours avant le départ

Nettoyage

logement vidé ;
sols nettoyés ;
cuisine dégraissée ;
sanitaires détartrés ;
placards vidés et nettoyés ;
vitres accessibles nettoyées ;
dépendances contrôlées.

Entretien

trous et fixations examinés ;
petites réparations locatives identifiées ;
petits éléments cassés relevant du locataire réparés ou remplacés ;
ampoules vérifiées ;
équipements fournis nettoyés et contrôlés ;
aucune réparation improvisée susceptible d’aggraver un dommage.

Administratif

état des lieux d’entrée disponible ;
inventaire du mobilier disponible le cas échéant ;
nouvelle adresse préparée ;
clés, badges et télécommandes rassemblés.

25. Checklist le jour de l’état des lieux

logement vide et accessible ;
date et identité des parties vérifiées ;
état des lieux d’entrée disponible ;
chaque pièce comparée ;
sols, murs et plafonds vérifiés ;
portes, fenêtres et équipements contrôlés ;
mobilier vérifié le cas échéant ;
différences décrites objectivement ;
photos ajoutées lorsque cela est utile ;
compteurs relevés lorsque nécessaire ;
toutes les clés recensées ;
nouvelle adresse du locataire enregistrée ;
document relu, signé et remis aux parties.

26. Les erreurs fréquentes à éviter

Côté locataire

nettoyer uniquement les surfaces visibles ;
attendre le jour du rendez-vous pour découvrir un élément cassé ;
repeindre inutilement ;
réaliser un rebouchage ou une retouche de mauvaise qualité ;
confondre vétusté et dégradation ;
oublier une clé, un badge ou une télécommande.

Côté bailleur

comparer le logement à un logement neuf plutôt qu’à son état d’entrée ;
utiliser des descriptions trop vagues ;
attribuer directement une responsabilité au lieu de décrire les faits ;
oublier les photos et observations prises à l’entrée ;
négliger les dépendances.

27. Comment Homellya facilite la comparaison avec l’état précédent ?

Dans Homellya, un nouvel état des lieux peut être créé à partir de l’inventaire du logement ou d’un état des lieux précédent.

Pour la sortie, le bailleur peut ainsi reprendre :

les éléments de l’inventaire ;
leur état précédent ;
les commentaires ;
les photographies associées.

Il peut ensuite mettre à jour chaque élément en fonction de l’état réellement observé lors du départ.

28. Comparer élément par élément

Une même pièce peut contenir des éléments ayant évolué différemment. Homellya permet d’attribuer à chaque élément une note de 1 à 5, complétée par un commentaire et des photographies.

La note facilite la lecture, mais elle ne remplace pas une description lorsqu’une différence mérite d’être expliquée.

29. Revue par le locataire

Homellya permet de transmettre l’état des lieux de sortie au locataire pour revue.

Le locataire peut ajouter ses propres observations, photographies ou évaluations et indiquer son accord ou son désaccord sur les éléments concernés. Cette revue reste consultable par le bailleur et le locataire.

Le bailleur reste responsable de la validation finale avant l’envoi éventuel pour signature.

30. Signature, document final et QR code

Une fois le document finalisé, le bailleur et le locataire peuvent utiliser la signature électronique Homellya lorsque cette fonctionnalité est utilisée.

Les états des lieux générés par Homellya disposent également d’un QR code permettant d’accéder à une page publique de vérification et de contrôler que le document correspond à un document enregistré et produit dans Homellya ainsi que d’en consulter le statut.

Le QR code ne remplace ni le contenu du document ni la signature des parties.

Questions fréquentes

Qu’appelle-t-on usure normale d’un logement ?

L’usure normale correspond aux évolutions résultant du temps et d’un usage normal : peinture qui se ternit progressivement, légère usure d’un sol dans les zones de passage, vieillissement naturel d’un équipement, par exemple.

Il n’existe toutefois pas de liste permettant de qualifier automatiquement chaque situation. L’état initial, l’ancienneté des matériaux, la durée de la location et les circonstances doivent être pris en compte.

Le logement doit-il être parfaitement neuf à la sortie ?

Non. La vétusté liée au temps ou à l’usage normal doit être distinguée des dégradations.

Le locataire doit-il nettoyer le logement ?

Le locataire est tenu à l’entretien courant du logement. Il est donc recommandé de restituer le bien correctement nettoyé afin que son état puisse être apprécié précisément.

Le locataire doit-il reboucher tous les trous ?

Pas automatiquement. Le décret vise le rebouchage lorsqu’il peut être assimilé à une réparation compte tenu notamment du nombre, de la dimension et de l’emplacement des trous.

Faut-il repeindre avant de partir ?

Pas systématiquement. Une peinture ayant vieilli normalement n’a pas à être remise automatiquement à neuf.

Faut-il remplacer une ampoule qui ne fonctionne plus ?

Le remplacement des ampoules et tubes lumineux figure parmi les réparations locatives prévues par le décret.

Faut-il détartrer les sanitaires ?

Le nettoyage des dépôts de calcaire des éviers et appareils sanitaires fait partie des opérations mentionnées dans la liste des réparations locatives.

Peut-on prendre des photos lors de l’état des lieux de sortie ?

Oui. Les photographies peuvent compléter utilement les descriptions lorsqu’elles sont correctement rattachées aux éléments observés.

Faut-il communiquer la nouvelle adresse du locataire ?

Oui. Elle fait partie des informations spécifiques prévues pour l’état des lieux de sortie.

Que se passe-t-il si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée ?

Le délai maximal de restitution du dépôt de garantie est en principe d’un mois à compter de la remise des clés, sous réserve des éventuelles sommes restant dues dans les conditions prévues par la loi.

Et s’il existe des différences ?

Le délai général peut aller jusqu’à deux mois. Les éventuelles retenues doivent être justifiées et toute différence n’est pas nécessairement imputable au locataire.

Homellya permet-il de repartir de l’état des lieux d’entrée ?

Oui. Un nouvel état des lieux peut être créé à partir d’un état précédent afin de reprendre les éléments, commentaires, notes et photographies disponibles et de les actualiser.

Le locataire peut-il commenter l’état des lieux de sortie dans Homellya ?

Oui. Il peut revoir le constat, ajouter ses observations, photographies ou évaluations et signaler son accord ou son désaccord.

Peut-on signer électroniquement l’état des lieux de sortie ?

Oui, lorsque la fonctionnalité de signature électronique Homellya est utilisée.

À quoi sert le QR code ?

Il permet d’accéder à une page publique Homellya et de vérifier que le document correspond à un document enregistré et produit dans la plateforme ainsi que d’en consulter le statut.

Points clés à retenir

L’état des lieux de sortie est réalisé lors de la restitution des clés.
Il doit permettre une comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Prévenir le locataire à l’avance avec une checklist est une bonne pratique.
Le logement doit être vidé et correctement nettoyé.
Certaines petites réparations ou opérations d’entretien peuvent relever du locataire.
Le locataire n’a pas à remettre systématiquement le logement à neuf.
L’usure normale et la vétusté doivent être distinguées des dégradations.
Les clés, badges, compteurs et nouvelle adresse doivent être vérifiés.
Les photographies peuvent utilement compléter le constat.
Homellya permet de reprendre un état précédent, d’organiser une revue avec le locataire, de signer électroniquement le document et d’utiliser un QR code de vérification.

Conclusion

L’état des lieux de sortie se prépare idéalement avant le jour de la remise des clés.

Prévenir le locataire, lui transmettre une checklist de nettoyage et lui rappeler les petites opérations d’entretien à vérifier permet de réduire les mauvaises surprises.

Cette préparation ne signifie pas que le logement doit être rendu à neuf : l’état d’entrée, la durée de la location et la vétusté doivent toujours être pris en compte.

Avec Homellya, le bailleur peut repartir de l’inventaire ou d’un état des lieux précédent, reprendre les notes, commentaires et photographies existants puis actualiser chaque élément lors de la sortie. Le locataire peut participer à la revue avant validation finale.

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Sources juridiques

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment articles 3-2, 7 et 22.
Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux modalités d’établissement de l’état des lieux et à la prise en compte de la vétusté.
Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
Service-Public.fr, informations relatives aux états des lieux, réparations locatives et restitution du dépôt de garantie.

Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.