État des lieux d’entrée vs sortie : quelles différences ?

Introduction

L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ont la même fonction générale : décrire précisément l’état du logement à un moment donné. Mais ils ne répondent pas exactement au même objectif.

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Pour approfondir les points abordés ci-dessous, consultez aussi État des lieux d’entrée : checklist complète pour ne rien oublier, État des lieux de sortie : checklist complète pour bien préparer le départ et Dépôt de garantie : quelles retenues le propriétaire peut-il effectuer ?.

L’état des lieux d’entrée constitue le point de référence initial. L’état des lieux de sortie sert ensuite à constater l’état du logement au moment de la restitution des clés et à comparer son évolution pendant la location.

Cette comparaison est essentielle pour distinguer :

• les défauts déjà présents à l’entrée ;
• l’usure normale liée au temps et à l’usage ;
• les incidents apparus pendant le bail ;
• les éventuelles dégradations ;
• les équipements remplacés, réparés ou manquants.

À retenir : l’état des lieux de sortie ne doit pas être lu isolément. Il prend tout son sens lorsqu’il est confronté à l’état des lieux d’entrée et à l’historique du logement pendant le bail.

1. État des lieux d’entrée et de sortie : quelles différences ?

À l’entrée

L’état des lieux d’entrée décrit le logement lorsque le locataire en prend possession.

Il permet notamment de consigner :

• l’état des sols, murs et plafonds ;
• les portes, fenêtres et équipements ;
• les éventuels défauts déjà présents ;
• les relevés de compteurs lorsque nécessaire ;
• les clés et moyens d’accès ;
• les photographies utiles ;
• les signatures des parties.

À la sortie

L’état des lieux de sortie décrit le logement lors de la restitution des clés.

Il permet notamment :

• de comparer chaque élément avec son état initial ;
• d’identifier les évolutions du logement ;
• de relever les compteurs ;
• de vérifier les clés et moyens d’accès restitués ;
• de documenter les différences par des commentaires ou des photos ;
• de fournir les éléments utiles à l’examen du dépôt de garantie.

Le décret du 30 mars 2016 prévoit que la présentation des états des lieux doit permettre la comparaison entre l’entrée et la sortie.

2. Tableau comparatif

3. Pourquoi la précision de l’état des lieux d’entrée est essentielle

Un état des lieux d’entrée trop général fragilise la comparaison plusieurs années plus tard.

Par exemple :

Séjour — bon état.

est beaucoup moins exploitable que :

Parquet chêne — état d’usage — deux rayures de 15 cm devant la baie vitrée — photo associée.

Plus l’état initial est précis, plus il est facile de déterminer ensuite si une différence était déjà présente ou si elle est apparue pendant la location.

4. Cas fréquent : un défaut est constaté à la sortie mais n’était pas noté à l’entrée

C’est l’un des désaccords les plus fréquents.

Le bailleur constate par exemple à la sortie :

• une rayure importante ;
• une fissure ;
• un impact ;
• une tache ;
• un équipement détérioré.

Le locataire répond :

« C’était déjà présent quand je suis arrivé, mais ce n’était pas noté dans l’état des lieux d’entrée. »

Dans ce cas, l’état des lieux d’entrée constitue une référence importante, mais il n’est pas nécessairement le seul élément de preuve disponible.

Le locataire peut notamment produire :

• des photographies datées prises au début de la location ;
• un email ou un message envoyé au bailleur ;
• une demande de complément de l’état des lieux ;
• un ticket d’incident ;
• des photographies ou documents antérieurs ;
• tout autre élément permettant de reconstituer l’état du logement à cette période.

Exemple

Entrée :

Parquet : bon état.

Sortie :

Rayure profonde de 40 cm devant la fenêtre.

Si aucune autre preuve n’existe, la description d’entrée pèsera fortement dans l’analyse.

Si le locataire possède une photographie datée du jour de l’entrée montrant clairement la même rayure, cette photographie peut au contraire compléter ou contredire une description initiale trop générale.

5. Que se passe-t-il si le locataire fait des remarques dans les 10 jours ?

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant son établissement.

Le locataire peut par exemple signaler :

« Rayure déjà présente sur le parquet devant la baie vitrée, non relevée lors de l’état des lieux réalisé quatre jours plus tôt. »

Il est utile que cette demande soit accompagnée, lorsque cela est pertinent, de photographies et d’une description précise.

6. Et si le bailleur ne renvoie pas un nouvel état des lieux après ces remarques ?

Le texte prévoit la possibilité pour le locataire de demander un complément et, en cas de refus, de saisir la commission départementale de conciliation.

Il ne faut donc pas considérer que l’absence de réédition immédiate d’un nouveau PDF fait disparaître la demande du locataire.

Il est important de conserver :

• la date de la demande ;
• le contenu exact des remarques ;
• les photos éventuellement envoyées ;
• la preuve de transmission ;
• la réponse du bailleur ou l’absence de réponse ;
• l’éventuel refus.

Ces éléments peuvent devenir particulièrement importants plusieurs années plus tard lors de l’état des lieux de sortie.

Bonne pratique : une remarque formulée dans les 10 jours doit rester rattachée au dossier d’entrée, même si le document initial n’est pas immédiatement réédité.

7. Que vaut un problème signalé 1 mois ou 6 mois après l’entrée ?

Passé le délai de 10 jours, le signalement n’est plus nécessairement un complément de l’état des lieux d’entrée au sens de l’article 3-2.

Il n’est cependant pas inutile.

Un email, un message, une photographie ou un ticket d’incident peut notamment établir :

• que le problème existait à une certaine date ;
• qu’il avait été porté à la connaissance du bailleur ;
• son état à ce moment-là ;
• les éventuelles interventions réalisées ensuite.

En revanche, un signalement effectué six mois après l’entrée ne démontre pas automatiquement que le défaut existait déjà le jour de la remise des clés.

Exemple : infiltration signalée en cours de bail

L’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune trace d’humidité.

Six mois après l’entrée, le locataire signale une infiltration au plafond et transmet des photographies.

Deux ans plus tard, des traces importantes sont encore visibles lors de la sortie.

Le signalement effectué six mois après l’entrée ne prouve pas nécessairement que l’infiltration existait dès le premier jour. Il constitue néanmoins un élément majeur pour établir :

• la date à laquelle le problème était déjà connu ;
• que le bailleur avait été informé ;
• la chronologie de l’aggravation éventuelle ;
• les interventions réalisées ou non.

8. L’historique du bail peut être aussi important que les deux états des lieux

Pour comprendre une différence constatée à la sortie, il peut être nécessaire de regarder toute la vie du logement :

état des lieux d’entrée → compléments → signalements → incidents → travaux → état des lieux de sortie

Cette chronologie peut éviter d’attribuer à tort au locataire une détérioration liée, par exemple, à une infiltration, à une panne d’équipement ou à un sinistre signalé pendant la location.

9. Vétusté, usure normale et dégradation

Toutes les différences entre l’entrée et la sortie ne constituent pas des dégradations imputables au locataire.

Le décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement.

Exemples pouvant correspondre à une usure normale

Selon l’état initial, l’ancienneté et la durée d’occupation :

• peinture légèrement ternie avec les années ;
• légères traces d’usage ;
• parquet régulièrement usé dans les zones de passage ;
• revêtement progressivement terni ;
• joints ayant naturellement vieilli ;
• équipement dont l’aspect s’est dégradé avec son ancienneté.

Exemples pouvant davantage correspondre à une dégradation

Selon les circonstances :

• porte cassée ;
• vitrage brisé ;
• brûlure importante sur un plan de travail ;
• meuble fourni cassé ;
• nombreux trous ou trous importants ;
• équipement endommagé à la suite d’une mauvaise utilisation.

Ces exemples ne sont pas des qualifications automatiques. Il faut tenir compte de l’origine du dommage, de l’état initial, de la durée d’occupation et de l’ensemble du dossier.

10. La durée d’occupation compte

Une même évolution ne s’apprécie pas de la même manière après six mois et après huit années.

Plus la location est longue, plus certains matériaux et équipements peuvent naturellement présenter des signes d’usage.

Les parties peuvent, dans les conditions prévues par la réglementation, convenir d’utiliser une grille de vétusté.

11. Nettoyage et réparations avant la sortie

Le locataire n’a pas à remettre systématiquement le logement à neuf.

Il reste toutefois tenu à l’entretien courant et aux réparations locatives qui lui incombent.

Avant la sortie, il est donc utile de vérifier notamment :

• nettoyage des sols et surfaces ;
• dégraissage de la cuisine ;
• détartrage des sanitaires ;
• petites réparations locatives ;
• ampoules et tubes lumineux ;
• certains trous ou fixations ;
• petites pièces ou équipements relevant de l’entretien courant ;
• clés, badges et télécommandes.

Une bonne préparation limite les différences évitables lors de l’état des lieux de sortie.

12. Les photographies : utiles à l’entrée comme à la sortie

Les photographies ne remplacent pas une description précise, mais elles peuvent constituer un complément important.

À l’entrée, elles permettent de documenter les défauts déjà présents.

À la sortie, elles permettent d’illustrer les différences constatées.

Elles sont particulièrement utiles lorsqu’elles sont :

• datées ;
• rattachées à une pièce ;
• rattachées à un élément ;
• accompagnées d’une observation claire.

13. Que faire en cas de désaccord ?

Lorsqu’un désaccord existe, il est préférable de décrire les faits observables avant d’attribuer une responsabilité.

Par exemple :

Parquet devant la fenêtre : trois rayures de 20 cm non mentionnées dans la description d’entrée.

est plus neutre et exploitable que :

Parquet dégradé par le locataire.

Si l’état des lieux ne peut pas être établi contradictoirement et amiablement, un commissaire de justice peut intervenir dans les conditions prévues par la loi.

14. Impact sur le dépôt de garantie

La comparaison entre l’entrée et la sortie peut avoir des conséquences sur la restitution du dépôt de garantie.

Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai maximal prévu par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 est en principe d’un mois à compter de la remise des clés, sous réserve des sommes restant éventuellement dues.

Dans les autres situations, le délai général peut aller jusqu’à deux mois.

Toute retenue doit être justifiée.

Une simple différence entre les deux états des lieux ne signifie pas automatiquement que cette différence est imputable au locataire.

15. Comment Homellya facilite la comparaison entrée / sortie

Homellya permet de créer un nouvel état des lieux à partir :

• de l’inventaire du logement ;
• d’un état des lieux d’entrée précédent ;
• ou d’un état des lieux de sortie précédent.

Les informations disponibles peuvent être reprises comme base de travail :

• éléments de l’inventaire ;
• notes ;
• commentaires ;
• photographies.

Le bailleur peut ensuite actualiser chaque élément selon ce qui est réellement constaté.

16. Conserver les remarques du locataire et l’historique

Lors de la revue d’un état des lieux, le locataire peut ajouter ses propres observations, photographies et évaluations et indiquer son accord ou son désaccord sur certains éléments.

Conserver cette revue séparément du document initial permet de préserver l’historique même lorsque le bailleur ne modifie pas immédiatement le document.

À terme, une vision complète du dossier peut suivre :

EDL entrée → remarques locataire → incidents → travaux → EDL sortie

Cette continuité permet de mieux comprendre l’origine d’une différence constatée plusieurs années plus tard.

17. Signature et vérification du document

Une fois finalisé, l’état des lieux peut être signé électroniquement dans Homellya lorsque cette fonctionnalité est utilisée.

Les documents générés disposent également d’un QR code permettant d’accéder à une page publique Homellya afin de vérifier qu’ils correspondent à un document enregistré et produit dans la plateforme et d’en consulter le statut.

Questions fréquentes

Quelle est la principale différence entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie ?

L’état des lieux d’entrée établit la référence initiale. L’état des lieux de sortie constate l’état du logement lors de la restitution des clés et permet de mesurer son évolution.

Que se passe-t-il si un défaut n’était pas noté à l’entrée ?

L’état des lieux d’entrée constitue une référence importante, mais d’autres preuves peuvent être examinées : photographies datées, messages, demandes de complément ou signalements réalisés pendant le bail.

Le bailleur doit-il forcément éditer un nouveau PDF après une remarque faite dans les 10 jours ?

La loi permet au locataire de demander que l’état des lieux soit complété dans les 10 jours. En cas de refus, il peut saisir la commission départementale de conciliation. Il est donc essentiel de conserver la demande, les preuves associées et la réponse du bailleur, même si un nouveau document n’est pas immédiatement réédité.

Un problème signalé six mois après l’entrée prouve-t-il qu’il existait dès l’entrée ?

Pas nécessairement. Il peut cependant démontrer que le problème existait déjà à la date du signalement et que le bailleur en avait connaissance.

Qu’appelle-t-on usure normale ?

Il s’agit de l’usure ou de la détérioration résultant du temps ou d’un usage normal. L’état initial, la durée de la location et l’ancienneté des matériaux doivent être pris en compte.

Toute différence entre entrée et sortie peut-elle être facturée au locataire ?

Non. Il faut notamment distinguer la vétusté, l’entretien courant, les réparations locatives et les éventuelles dégradations imputables au locataire.

Les photos sont-elles utiles ?

Oui. Elles peuvent compléter la description écrite et aider à établir l’état d’un élément à une date donnée.

Homellya permet-il de repartir d’un état des lieux précédent ?

Oui. Un nouvel état des lieux peut être créé à partir d’un état précédent afin de réutiliser les éléments, commentaires, notes et photographies disponibles.

Points clés à retenir

• L’état des lieux d’entrée constitue la référence initiale.
• L’état des lieux de sortie sert à mesurer l’évolution du logement.
• Un défaut non noté à l’entrée peut faire l’objet d’autres éléments de preuve.
• Le locataire peut demander un complément de l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours suivant son établissement.
• Même sans réédition immédiate du document, une remarque datée et documentée doit être conservée.
• Un incident signalé plus tard pendant le bail peut établir qu’un problème existait à cette date et que le bailleur en avait connaissance.
• L’usure normale et la vétusté doivent être distinguées des dégradations.
• L’historique des incidents et travaux peut être déterminant lors de la sortie.
• Homellya permet de conserver une continuité entre inventaire, états des lieux, remarques, incidents et documents finaux.

Conclusion

Comparer correctement l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie ne consiste pas simplement à repérer toutes les différences.

Il faut comprendre quand une évolution est apparue, pourquoi elle est apparue et quels éléments permettent de reconstituer son historique.

Une anomalie absente du document d’entrée n’est pas nécessairement apparue après l’entrée. Inversement, une simple affirmation selon laquelle elle existait déjà ne suffit pas toujours à l’établir.

Photographies, remarques formulées dans les 10 jours, emails, tickets d’incident, travaux et échanges intervenus pendant la location peuvent tous contribuer à comprendre la situation.

Avec Homellya, le bailleur peut repartir d’un état des lieux précédent, conserver les observations et photographies, organiser la revue avec le locataire et maintenir une continuité documentaire jusqu’à l’état des lieux de sortie.

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Sources juridiques

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment articles 3-2, 7 et 22.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 relatif aux modalités d’établissement de l’état des lieux et à la prise en compte de la vétusté.
• Décret n° 87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives.
• Code civil, article 1731.
• Service-Public.fr, informations relatives aux états des lieux et à la restitution du dépôt de garantie.

Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.