Photos dans un état des lieux : valeur, preuve et bonnes pratiques

Introduction

Les photos occupent une place importante dans un état des lieux. Elles permettent d’illustrer un défaut, de documenter un équipement, de conserver une trace visuelle d’un compteur ou de mieux localiser une anomalie.

<!-- contextual-links -->

Pour approfondir les points abordés ci-dessous, consultez aussi État des lieux à distance : peut-on le faire avec des photos ?, État des lieux d’entrée : checklist complète pour ne rien oublier et État des lieux : que faire en cas de désaccord entre propriétaire et locataire ?.

Mais une photo n’est réellement utile que si elle est bien prise, bien classée et reliée à une description précise.

À retenir : une photo est généralement un complément à la description écrite, pas son remplacement.

1. Les photos sont-elles obligatoires ?

Non.

Le décret du 30 mars 2016 prévoit que la description de l’état des lieux peut être illustrée d’images.

Les photos sont donc facultatives, mais elles sont souvent très utiles.

2. À quoi servent-elles ?

Elles peuvent documenter :

• rayures ;
• fissures ;
• taches ;
• impacts ;
• joints ;
• mobilier ;
• équipements ;
• compteurs ;
• clés ;
• vues générales de pièces.

3. Quelle valeur de preuve ont-elles ?

Une photo peut constituer un élément important du dossier, mais sa valeur dépend du contexte.

Il faut notamment considérer :

• sa netteté ;
• son cadrage ;
• sa date ;
• son rattachement à une pièce ;
• son rattachement à un élément ;
• la cohérence avec la description écrite ;
• la manière dont elle a été conservée.

4. Photo ou description écrite ?

Il faut idéalement les combiner.

Exemple peu précis :

Voir photo.

Exemple plus utile :

Chambre 1 — mur près de la porte — deux petits trous visibles et légère marque de frottement en partie basse — photo associée.

5. Combien de photos faut-il prendre ?

Il n’existe pas de nombre réglementaire.

Mieux vaut privilégier :

• une vue générale ;
• des vues ciblées ;
• des gros plans des anomalies ;
• des photos de compteurs ou équipements importants.

Un grand volume de photos non organisé peut être moins utile qu’un ensemble réduit mais bien structuré.

6. Les critères d’une bonne photo

Bonne lumière

L’état réel doit être visible.

Netteté

Un défaut flou sera difficile à interpréter.

Cadrage compréhensible

Il faut savoir où se trouve l’élément photographié.

Contexte puis détail

Une vue d’ensemble puis un gros plan est souvent la meilleure combinaison.

Pas de filtre

Les filtres et retouches sont à éviter.

7. Comment montrer la taille d’un défaut ?

Lorsque cela est pertinent, il peut être utile d’indiquer une mesure dans le commentaire.

Exemple :

Rayure d’environ 12 cm sur le parquet devant la fenêtre.

8. Quels éléments photographier en priorité ?

Selon le logement :

• murs, sols et plafonds présentant une anomalie ;
• cuisine ;
• sanitaires ;
• joints ;
• portes et fenêtres ;
• mobilier d’une location meublée ;
• électroménager ;
• compteurs ;
• clés et badges.

9. Comment organiser les photos ?

Chaque image devrait être liée à :

• une pièce ;
• un élément ;
• une observation ;
• une date de dépôt ;
• éventuellement une note d’état.

10. Les photos de compteurs sont-elles utiles ?

Oui.

Elles complètent le relevé écrit et peuvent permettre de retrouver plus facilement l’index constaté.

11. Photos des clés et badges

Elles peuvent être utiles en complément du détail écrit du nombre et de la destination des moyens d’accès.

12. Peut-on utiliser les métadonnées EXIF ?

Oui comme information complémentaire, mais pas comme preuve absolue.

Les métadonnées peuvent être absentes ou modifiées.

13. Peut-on détecter les retouches ?

Certains outils peuvent relever des anomalies, mais il ne faut pas promettre une détection certaine.

Il vaut mieux privilégier :

• capture directe ;
• conservation de l’original ;
• horodatage serveur ;
• historique ;
• revue contradictoire.

14. Le cas d’une photo montrant un défaut non décrit dans l’état des lieux

Exemple : une rayure apparaît clairement sur une photo d’entrée, mais le texte indique seulement « parquet bon état ».

La photo peut alors devenir un élément important pour interpréter l’état initial.

C’est précisément pourquoi il vaut mieux associer systématiquement la photo à une observation précise.

15. Photo envoyée dans les 10 jours suivant l’entrée

Lorsqu’un locataire découvre un défaut après la signature de l’état des lieux d’entrée, il peut demander un complément dans le délai prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Une photo datée et accompagnée d’une observation claire peut alors être utile pour documenter sa demande.

16. Photo envoyée plusieurs mois après

Une photo envoyée plus tard ne prouve pas automatiquement que le défaut existait dès l’entrée.

Elle peut néanmoins établir qu’il existait à la date du signalement et contribuer à reconstituer la chronologie du logement.

17. Photos en colocation

Pour les parties communes, les photos peuvent être particulièrement utiles lors des arrivées et départs successifs.

Elles permettent de conserver une trace de l’état d’un élément au moment où chaque colocataire entre ou quitte le logement.

18. Que faire si les parties ne sont pas d’accord sur une photo ?

Il est préférable de conserver les deux observations plutôt que de supprimer l’une des versions.

Le dossier peut indiquer :

• observation du bailleur ;
• observation du locataire ;
• photos associées ;
• statut : accord ou désaccord.

19. Comment Homellya peut organiser les photos

Homellya peut rattacher les images à l’inventaire du logement et conserver :

• la pièce ;
• l’élément ;
• la note ;
• le commentaire ;
• la photo ;
• les remarques du locataire ;
• l’historique de revue.

Cela rend la comparaison entre entrée et sortie beaucoup plus lisible.

Questions fréquentes

Les photos sont-elles obligatoires ?

Non.

Une photo suffit-elle à prouver un défaut ?

Elle peut être importante, mais son contexte et son rattachement à une description comptent beaucoup.

Faut-il photographier toutes les pièces ?

Il n’y a pas de règle imposant un nombre précis. Une documentation structurée est plus importante que la quantité.

Faut-il photographier tous les défauts ?

C’est fortement recommandé lorsqu’une anomalie visible mérite d’être documentée.

Une photo peut-elle remplacer une description ?

Non. Elle la complète.

Les filtres sont-ils recommandés ?

Non. Il vaut mieux conserver une image aussi neutre que possible.

Peut-on modifier une photo après sa prise ?

Dans un dossier probatoire, il est préférable de conserver le fichier original et de ne pas remplacer celui-ci par une version retouchée.

Points clés à retenir

• Les photos sont facultatives mais utiles.
• Elles complètent la description écrite.
• Leur valeur dépend de leur qualité et de leur contexte.
• Chaque photo devrait être rattachée à une pièce et un élément.
• Une vue générale et un détail sont souvent complémentaires.
• Les originaux et l’historique doivent être conservés.
• Une bonne organisation réduit les contestations.

Conclusion

Dans un état des lieux, une bonne photo n’est pas seulement une image nette : c’est une image correctement contextualisée.

La meilleure méthode consiste à combiner une description précise, une photo utile, une organisation par pièce et une revue par les parties.

Avec Homellya, les photos peuvent être directement intégrées à l’inventaire du logement et à l’historique des états des lieux afin de faciliter les comparaisons futures.

Découvrir la gestion des états des lieux avec Homellya

---

Sources juridiques

• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2.
• Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.
• Service-Public.fr, informations relatives à l’état des lieux d’entrée.

Cet article présente des informations générales et ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.